סורג בבניין משותף: מה מבקשים מהוועד לפני שמזמינים
הסורגים כבר בייצור, ואז שכן מהקומה למעלה כותב בקבוצת הדיירים: "ומי אישר?". זה קורה לא מעט עם סורג בבניין משותף, כי רוב המזמינים בודקים אם צריך היתר מהעירייה ושוכחים לבדוק מה הבניין חושב על כך. במאמר הזה תמצאו מתי כדאי לבקש אישור, מה לצרף לבקשה כך שהוועד יראה סורג אחיד ולא "עוד שיפוץ", ומה עושים אם התשובה שלילית.
למה "פטור מהיתר" לא סוגר את העניין
לפי תקנות התכנון והבנייה בנושא עבודות הפטורות מהיתר, התקנת סורגים לפתחים ולחלונות לפי ת"י 1635 אינה דורשת היתר בנייה. התנאי הוא שבאחד החלונות בכל דירה יותקן סורג שמיועד לפתח מילוט כמוגדר בתקן. זו בשורה טובה, אבל היא עוסקת ביחסים שבין הדייר לרשות.
השאלה אם הוועד או השכנים צריכים להסכים היא שאלה אחרת, מתחום דיני הבית המשותף. פטור מהיתר ואישור שכנים הם שני מישורים נפרדים, ובלבול ביניהם הוא הטעות הנפוצה ביותר בנושא.
תרחיש: דייר קורא שסורגים פטורים מהיתר, מזמין דגם שאהב ומתקין אותו בחזית. הדירות מעליו ומתחתיו נשארות בלי סורג או עם דגם אחר. מבחינת העירייה אין בעיה, אבל בקבוצת הדיירים כבר שואלים מי הסכים לשינוי המראה של הבניין.
אז מתי בכלל מדובר בשינוי שדורש הסכמה? על כך בפרק הבא.
מתי נדרש אישור לסורג בבניין משותף?
אין מקור ממשלתי שקובע במפורש שסורג בחזית דורש הסכמת הוועד. מה שאפשר לומר נשען על חוק המקרקעין ועל התקנון, ולכן כדאי להתייחס לזה כאל שאלת סיכון ולא כאל סעיף חוק ברור.
מה אומר התקנון המצוי
בבניין בלי תקנון מוסכם חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. לפי נוסחו, אין לעשות בדירה שינויים הפוגעים ברכוש המשותף או משנים את ערכו, אלא בהסכמה מראש של האסיפה הכללית. שינוי שפוגע בדירה אחרת דורש את הסכמת בעליה. שינוי אחר מותר בדירה "על דעת עצמו".
הנקודה שחשובה לנו: קירות חיצוניים הם חלק מהרכוש המשותף, וההגדרה של "פגיעה ברכוש המשותף" בתקנון המצוי כוללת גם פגיעה בחזות החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בגמר הבנייה. מכאן שסורג שנראה בולט בחזית עלול להיחשב שינוי חזות.
תקנון מוסכם והנחיות עירוניות
אם בבניין יש תקנון מוסכם, הוא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, וכדאי לקרוא אותו לפני שפונים לוועד. בדקו אם הוא מזכיר חזית, סורגים או שינויים חיצוניים. תקנון כזה אינו גובר על החוק, אבל הוא קובע את כללי המשחק בבניין שלכם.
יש גם שכבה עירונית. בחלק מהערים יש הנחיות מרחביות שמתייחסות לסורגים. במודיעין, למשל, נאמר שהסורג יהיה בדוגמת מעקות הבניין או הפיתוח ובגוון זהה או קרוב, ועיריית תל אביב מפנה להנחיות מרחביות בנושא. כל עיר שונה, ולכן בדקו מול הרשות שלכם לפני שבוחרים דגם וצבע.
כלל אצבע: בחזית כדאי לבקש אישור, ובחלון צדדי או אחורי כדאי לבדוק מה נהוג ומה כתוב בתקנון. מי שמתקין בלי לשאול לוקח סיכון שלא חייב לקחת.
וכאן עולה השאלה מה ההבדל בין חלון חזית לחלון צד, ולמה זה משנה.
סורג בחזית הבניין מול חלון צד: שתי שאלות נפרדות
הוועד לא חושש מכל סורג. מה שמטריד אותו הוא חזית שנראית לא מסודרת. לכן כדאי להפריד בין שני סוגי חלונות:
חלונות חזית: נראים מהרחוב ומהכניסה, ושינוי בהם משפיע על אחידות הבניין. כאן הוועד יתעניין בדגם, בצבע ובעומק הבליטה.
חלונות צד ואחוריים: פחות נראים, ולכן הרגישות נמוכה יותר. עדיין כדאי לדווח ולצרף פרטים.
בקשה מדורגת
במקום לבקש "סורג בחלון שלי", אפשר להציע שתי רמות: דגם אחיד לכל חלונות החזית של הבניין, וגמישות בחלונות הצד והאחוריים. הצעה כזו מעבירה את הדיון משאלה של "כן או לא" לשאלה של "איזה דגם", ושם קל יותר להגיע להסכמה.
מה קורה אם: דייר אחד מציע דגם אחיד שאפשר לאמץ בכל הדירות, ושכן אחר מבקש בעתיד סורג. השכן הזה כבר לא פותח דיון מחדש, כי הדגם מוכן. מי שהוביל את ההצעה חסך לעצמו ולבניין ויכוחים.
כדי להציע דגם אחיד צריך להכיר את האפשרויות. בסוגי הסורגים לחלון אפשר לראות אילו דגמים קיימים, ולהחליט מה יתאים לחזית שלכם.
מכתב בקשה קצר עם שני נספחים
זה הלב של המאמר. הודעת וואטסאפ בלי תמונה ובלי מידות היא הדרך הבטוחה לתשובה "נחשוב על זה". מכתב קצר עם תמונה ושרטוט מידות מראה שמדובר בפריט מוגדר ובאחיד, לא ב"עוד שיפוץ".
מה כותבים במכתב
שלוש-ארבע שורות מספיקות. ציינו:
באיזו דירה ובאיזה חלונות מדובר, חזית או צד.
דגם, צבע ועומק בליטה מהקיר.
איפה הסורג מעוגן, בקיר או במסגרת החלון.
אם אתם מציעים דגם אחיד לכל הבניין.
בקשה לאישור כתוב.
דוגמה למכתב
שלום לוועד הבית,
אני מתכנן/ת להתקין סורגים בחלונות דירתי (קומה __). מצורפים תמונה של הדגם המבוקש ושרטוט מידות עם מקום העיגון. הדגם נבחר כך שיתאים לבניין, ואשמח אם נוכל להסכים על דגם אחיד שגם דירות אחרות יוכלו לאמץ. בחלונות הצד והאחוריים אבקש גמישות. אשמח לאישור בכתב, למשל במענה למייל זה.
נספח 1: תמונה
תמונה של הדגם המבוקש, ועדיף גם תמונה של החזית הנוכחית. כך הוועד רואה את הסורג בהקשר ולא רק בקטלוג.
נספח 2: שרטוט מידות
שרטוט פשוט של החלון, עם מידות הפתח, המרווחים וסימון החלון שיכלול סורג נפתח. על שיטת המדידה תוכלו לקרוא במדריך איך מודדים חלון לסורג.
שימו לב לסיבה השנייה לשרטוט: התקנות מחייבות סורג מילוט באחד החלונות בכל דירה. כשהשרטוט מראה איזה חלון ייפתח, הוועד רואה שהבקשה עומדת בתקנות, והדבר עוזר לקבל אישור. לפי מכון התקנים, מרווחי הסורג לא יעלו על 10 ס"מ, וסורג שנבנה ממוטות מלאים או מפרופילים פתוחים הוא ההנחה הסבירה לכל בקשה כזו.
מה קורה אם: הוועד מקבל תמונה ושרטוט והשאלה שלו הופכת מ"מה הדייר מתכנן לעשות לחזית?" ל"האם הדגם הזה מתאים לבניין?". זו שאלה קלה בהרבה לענות עליה.
צריכים עזרה בבחירת דגם?
אם אתם מתלבטים בין הדגמים, אפשר לדבר איתנו בטלפון 077-8048340 או בוואטסאפ 053-6584332 (טכנו כל עוזי). אפשר גם לעיין בסורגים לחלונות כולל התקנה ולהזמין ישירות בחנות.
אבל מה עושים כשאין ועד, או כשאתם שוכרים? בפרק הבא.
אין ועד, אסיפת דיירים ושוכרים: ממי מבקשים
בלי ועד
בבתים קטנים אין ועד קבוע ויש רק אסיפת דיירים לא רשמית. במקרה כזה פונים לכל הדיירים, שולחים את אותו מכתב עם הנספחים, ומבקשים תשובה בכתב מכל אחד. זה פחות נוח, אבל מספק הוכחה אם בעתיד יתעורר ויכוח.
שוכרים
שוכר מבקש קודם הסכמה מבעל הדירה, ורק אחר כך אפשר לפנות לוועד, כשהמכתב ייכתב בשמו של בעל הדירה או בהסכמתו. בעל הדירה הוא חבר בבית המשותף, ולכן ההסכמה שלו היא התנאי הראשון.
למה האישור חייב להיות בכתב
דיירים וחברי ועד מתחלפים. מייל חוזר עם "מאשרים" או חתימה על הנספח הם הדרך הפשוטה להראות שהבקשה אושרה, אם מישהו חדש יערער בעוד שנה. זו המלצה מעשית ולא דרישה חוקית.
עכשיו לשאלה הלא נעימה: מה אם מסרבים?
מה קורה אם הוועד או שכן מסרבים
סירוב אינו סוף הדרך, אבל גם אינו סיבה להתקין בכל זאת.
צעדים לפי הסדר
שאלו מה הסיבה: סירוב בגלל מראה חזית נפתר לפעמים בשינוי דגם או צבע, ואילו סירוב עקרוני דורש גישה אחרת.
בדקו תקנון והנחיות עירוניות: אולי התקנון כבר קובע דגם, אולי העירייה קבעה כללים לסורגים.
הציעו דגם אחיד: מי שמוביל דגם לכל הבניין מוריד התנגדויות.
פנו למפקח על רישום המקרקעין: המפקח מכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים. פורסם מקרה שבו הורה להסיר סוכך שפגע באחידות החזית. לא נמצא פסק דין שעוסק בסורגים דווקא, ולכן אין להסיק מכאן תוצאה מובטחת.
שכן שהתקין בלי לשאול
גם כאן המפקח הוא כתובת אפשרית. ועם זאת, אם בבניין כבר יש סורגים ברוב החלונות, קשה לטעון שסורג חדש פוגע בחזית. פרשנות דומה פורסמה לגבי מזגנים, אבל אין אישור שהיא חלה על סורגים, ולכן אל תסמכו עליה.
מה קורה אם: אתם מזמינים סורג עם משלוח והתקנה לפני שקיבלתם תשובה, והוועד מסרב. הסורג כבר מיוצר לפי מידות הפתח שלכם, ויהיה קשה לשנות אותו. זו הסיבה לבקש אישור לפני ההזמנה.
ומה סדר הפעולות הנכון, מההתחלה ועד ההזמנה?
סדר פעולות לפני שמזמינים
בדקו את הבניין: יש תקנון מוסכם? יש דגם סורג קיים בבניין?
בדקו מול העירייה: האם יש הנחיות מרחביות בנוגע לסורגים?
מדדו ושרטטו: הכינו שרטוט עם מידות, והחליטו איזה חלון יהיה חלון המילוט.
בחרו דגם וצבע: העדיפו דגם שמתאים לבניין. תוכלו לעיין בכל המוצרים או בדגם כמו סורג חבית 120×120 כולל התקנה.
שלחו מכתב עם נספחים: תמונה ושרטוט מידות, ובקשה לאישור כתוב.
הזמינו רק אחרי תשובה: ורק אז הסדירו משלוח והתקנה. פרטים במשלוח, התקנה ואחריות.
חלון ממ"ד
חלון ממ"ד הוא עניין נפרד. מקורות מסחריים מציינים שנדרש בו סורג נפתח, אבל לא נמצא מקור רשמי שמנסח את הדרישה המדויקת, ולכן בדקו מול הגורמים המוסמכים. הדגמים המתאימים מופיעים בסורגים לממ"ד.
ואם אתם לא בטוחים איך לנסח את הפנייה או איזה דגם יתאים, צרו איתנו קשר ונעזור לכם לארגן את הפרטים.
שלוש תובנות לקחת איתכם
פטור מהיתר בנייה אינו אישור שכנים: אלה שני מישורים נפרדים, ולכן כדאי לבדוק תקנון והנחיות עירוניות לפני ההזמנה.
מכתב קצר עם תמונה ושרטוט מידות, כולל סימון חלון המילוט, הופך את הבקשה מ"עוד שיפוץ" לשאלה אם הדגם מתאים לחזית.
בחזית כדאי לבקש אישור בכתב ולהציע דגם אחיד לכל הבניין, ובחלונות צד לבדוק מה נהוג. אם מסרבים, לבדוק תקנון ולהיוועץ במפקח על רישום המקרקעין.
שאלות ותשובות
האם אפשר להתקין סורג בלי היתר בנייה מהעירייה?
לפי התקנות בנושא עבודות פטורות מהיתר, התקנת סורגים העומדים בת"י 1635 פטורה מהיתר. התנאי הוא שבאחד החלונות בכל דירה יותקן סורג מילוט כמוגדר בתקן. כדאי לבדוק גם אם יש הנחיות מקומיות ברשות שלכם.
שכן התקין סורג בלי לשאול. אפשר לדרוש ממנו להסיר?
אפשר לפנות אליו קודם בכתב, ואם אין הסכמה, למפקח על רישום המקרקעין שמכריע בסכסוכים בין בעלי דירות. לא נמצא פסק דין שעוסק בסורגים דווקא, ולכן קשה לחזות את התוצאה. הנסיבות, כמו אחידות החזית והדגמים הקיימים בבניין, ישפיעו על ההחלטה.
אין בבניין ועד. ממי מבקשים אישור?
פונים לכל בעלי הדירות עם אותו מכתב ואותם נספחים, ומבקשים תשובה בכתב מכל אחד. אם יש תקנון מוסכם, בדקו מה הוא קובע לגבי שינויים ברכוש המשותף. בלי תקנון חל התקנון המצוי.
אני שוכר. מי צריך לבקש את האישור?
קודם צריך את הסכמת בעל הדירה, כי הוא החבר בבית המשותף. אחר כך אפשר לפנות לוועד, בהסכמתו או בשמו של בעל הדירה.
האם הצבע של הסורג משפיע על האישור?
כן, במיוחד בחזית. הנחיות מרחביות בחלק מהערים מבקשות גוון זהה או קרוב למעקות הבניין, ולוועד חשוב שהמראה יהיה אחיד. ציינו את הצבע במכתב ובחרו גוון שמתאים לחזית הקיימת.
האם סורג בחלון צד דורש אותו אישור כמו סורג בחזית?
לא בהכרח. חלון צדדי או אחורי פחות פוגע באחידות החזית, ולכן הוועד לרוב פחות רגיש אליו. עדיין כדאי לבדוק מה כתוב בתקנון ולדווח לוועד, כדי למנוע מחלוקות בהמשך.
מתכננים סורג בבניין משותף ורוצים להגיע לוועד עם בקשה מסודרת? דברו איתנו בטלפון 077-8048340 או בוואטסאפ 053-6584332 (טכנו כל עוזי), ואפשר גם להזמין ישירות בחנות ב-shop.technokoluzi.com אחרי שקיבלתם אישור.
טכנו כל עוזי שופ — טלפון: 077-8048340 · וואטסאפ: 053-6584332 · לכל המוצרים בחנות
תגובות